• Ribeiro, Di Chiacchio Sociedade de Advogados

O impacto da Lei do Distrato no cenário jurídico

As aquisições de imóveis na planta ou loteamentos com pagamentos parcelados passaram, nos últimos anos, por um período desfavorável. Foi um cenário de elevada inadimplência e rescisões de contratos de aquisição. Entre os fatores que contribuíram para essa realidade estão a elevada taxa de desemprego, falta de planejamento financeiro e, mais recentemente, a crise econômica que atingiu drasticamente o país.

O setor imobiliário, com a crise nacional, viu-se diante de um colapso econômico ainda maior. Os valores negociados na planta se tornaram exorbitantemente maiores do que o valor do bem na entrega das chaves. Com isso, muitos compradores desfizeram o negócio e acionaram os meios jurídicos para a devolução dos valores pagos com deduções não abusivas.

O volume de ações judiciais discutindo os direitos no setor imobiliário suscitou, em 2018, a Lei do Distrato (nº 13.786/18). Trata-se de uma norma que retrata direitos e deveres das partes envolvidas na rescisão de contratos de aquisição de bens imóveis em regime de incorporação ou loteamento.

A Lei do Distrato determina que o comprador que desistir do imóvel negociado na planta, em patrimônio de afetação – segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade que assegura a entrega mesmo com sua falência – poderá receber, em até 30 dias, 50% do valor pago à construtora como multa de rescisão de contrato. Já para o negócio que não estiver com o patrimônio assegurado, a norma estipula a devolução, em até 180 dias, de 25% do valor pago como multa.

Está previsto na nova norma que a desistência da compra do imóvel poderá acontecer em sete dias – contados após a compra – nos próprios estandes de venda. Nesses casos, devem ser devolvidos todos os valores pagos antecipadamente, incluindo a comissão de corretagem.

Um outro ponto importante do texto determina que as incorporadoras devem apresentar todas as informações sobre a transação do negócio: o valor total da compra, a parcela de entrada, valor da corretagem, as parcelas e seus vencimentos e as taxas de juros e as determinações para a rescisão do contrato de compra. Caso falte qualquer informação no ato da aquisição, a empresa terá 30 dias para correção, sob pena de justa causa para rescisão contratual pelo comprador.

É importante destacar ainda que a Lei do Distrato aborda o atraso na entrega do imóvel. Ela estabelece o prazo de até 180 dias de prorrogação sem a incidência de multa. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão, com a devolução de todos os valores pagos, ou, no caso do não rompimento de contrato, a incorporadora deverá desembolsar uma indenização de 1% do valor pago para cada mês de atraso, com correção monetária.

Mesmo com as novas diretrizes em vigor, existem diferentes interpretações da Lei do Distrato e dúvidas sobre a extensão das multas aplicadas. No entanto, adquirente e incorporador devem respeitar as normas atuais e as limitações na liberdade contratual. Somente dessa forma os dois lados estarão protegidos juridicamente e não sairão prejudicados.

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