As aquisições de imóveis na planta ou loteamentos com pagamentos parcelados passaram, nos últimos anos, por um período desfavorável. Foi um cenário de elevada inadimplência e rescisões de contratos de aquisição. Entre os fatores que contribuíram para essa realidade estão a elevada taxa de desemprego, falta de planejamento financeiro e, mais recentemente, a crise econômica que atingiu drasticamente o país.
O setor imobiliário, com a crise nacional, viu-se diante de um colapso econômico ainda maior. Os valores negociados na planta se tornaram exorbitantemente maiores do que o valor do bem na entrega das chaves. Com isso, muitos compradores desfizeram o negócio e acionaram os meios jurídicos para a devolução dos valores pagos com deduções não abusivas.
O volume de ações judiciais discutindo os direitos no setor imobiliário suscitou, em 2018, a Lei do Distrato (nº 13.786/18). Trata-se de uma norma que retrata direitos e deveres das partes envolvidas na rescisão de contratos de aquisição de bens imóveis em regime de incorporação ou loteamento.
A Lei do Distrato determina que o comprador que desistir do imóvel negociado na planta, em patrimônio de afetação – segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade que assegura a entrega mesmo com sua falência – poderá receber, em até 30 dias, 50% do valor pago à construtora como multa de rescisão de contrato. Já para o negócio que não estiver com o patrimônio assegurado, a norma estipula a devolução, em até 180 dias, de 25% do valor pago como multa.
Está previsto na nova norma que a desistência da compra do imóvel poderá acontecer em sete dias – contados após a compra – nos próprios estandes de venda. Nesses casos, devem ser devolvidos todos os valores pagos antecipadamente, incluindo a comissão de corretagem.
Um outro ponto importante do texto determina que as incorporadoras devem apresentar todas as informações sobre a transação do negócio: o valor total da compra, a parcela de entrada, valor da corretagem, as parcelas e seus vencimentos e as taxas de juros e as determinações para a rescisão do contrato de compra. Caso falte qualquer informação no ato da aquisição, a empresa terá 30 dias para correção, sob pena de justa causa para rescisão contratual pelo comprador.
É importante destacar ainda que a Lei do Distrato aborda o atraso na entrega do imóvel. Ela estabelece o prazo de até 180 dias de prorrogação sem a incidência de multa. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão, com a devolução de todos os valores pagos, ou, no caso do não rompimento de contrato, a incorporadora deverá desembolsar uma indenização de 1% do valor pago para cada mês de atraso, com correção monetária.
Mesmo com as novas diretrizes em vigor, existem diferentes interpretações da Lei do Distrato e dúvidas sobre a extensão das multas aplicadas. No entanto, adquirente e incorporador devem respeitar as normas atuais e as limitações na liberdade contratual. Somente dessa forma os dois lados estarão protegidos juridicamente e não sairão prejudicados.
